Le 21 janvier 2025, le Tribunal administratif du logement («TAL») a annoncé qu’il proposait une augmentation moyenne des loyers résidentiels de 5,9 % pour l’année 2025. Cette hausse, plus marquée que celles des années précédentes, suscite des inquiétudes tant chez les locataires que chez les propriétaires, notamment en ce qui concerne les critères de fixation des loyers et les obligations de chacun.
Chaque année, l’ajustement des loyers proposé par le TAL est établi selon le Règlement sur les critères de fixation de loyer, en tenant compte des dépenses réelles engagées pour un immeuble ou un logement.[1] Les augmentations de loyer sont alors calculées en fonction de l’évolution des prix de l’électricité, du gaz, des réparations faites sur le logement, des services et des loyers, selon l’Indice des prix à la consommation («IPC») du Québec.[2]
L’objectif de cette réglementation est double : d’un côté, elle permet aux propriétaires de couvrir l’augmentation de leurs frais d’exploitation et d’entretien de l’immeuble ; de l’autre, elle protège les locataires contre des hausses injustifiées. Ainsi, la méthode de fixation de loyers a été mise en place, entre autres, afin d’éviter que les locataires se fassent imposer des hausses démesurées.
DROITS ET OBLIGATIONS DES LOCATEURS
Le locateur a des obligations envers son locataire, telles que garantir une jouissance paisible du logement, maintenir son bon état d’habitabilité, effectuer les réparations nécessaires et respecter les normes de sécurité et de salubrité. Ces responsabilités sont essentielles pour protéger le locataire.
Plus spécifiquement, le locateur entend augmenter le loyer, il a l’obligation d’informer formellement le locataire en lui envoyant un avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail en utilisant le formulaire obligatoire disponible sur le site du TAL[3].
Si le bail comporte plusieurs signataires, chaque locataire doit être informé.
L’avis peut être transmis aux locataires par divers moyens : par courrier recommandé, courriel, en mains propres. Il est recommandé de procéder par un moyen qui permet d’avoir une confirmation écrite et officielle de la réception de l’avis par le locataire, soit par la preuve de réception ou contre une signature du locataire.
L’avis écrit doit respecter un contenu précis. En plus des mentions déjà contenues dans le formulaire comme les délais à respecter pour répondre, il doit énumérer toutes les modifications apportées au renouvellement du bail dont la hausse de loyer.
L’augmentation de loyer peut être exprimée de trois façons :
- En indiquant le nouveau loyer proposé en dollars,
- Le montant de l’augmentation en dollars, ou
- le pourcentage d’augmentation par rapport au loyer actuel.
Le propriétaire est tenu de respecter le taux d’augmentation de loyer déterminé par le TAL pour l’année en cours. Si locateur entend dépasser la hausse du taux suggéré par le TAL, il doit en fournir une justification valable, comme des rénovations substantielles ou une augmentation significative des coûts d’exploitation. Dans ce cas, le propriétaire devra s’assurer de pouvoir démontrer que l’augmentation est raisonnable et proportionnée, en cas de procédure devant le TAL.
Le délai pour transmettre l’avis dépend de la durée du bail[4] :
| Tableau des délais d’avis | |
| Durée du bail | Délai de transmission de l’avis |
| Bail de 12 mois ou plus | Entre 3 et 6 mois avant la fin du bail |
| Bail de moins de 12 mois | Entre 1 et 2 mois avant la fin du bail |
| Bail à durée indéterminée | Entre 1 et 2 mois avant la modification proposée |
| Bail d’une chambre | Entre 10 et 20 jours avant la fin du bail à durée fixe ou avant la modification proposée si le bail est à durée indéterminée |
DROITS ET OBLIGATIONS DES LOCATAIRES
Le locataire a un mois à la réception de l’avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail pour répondre. Un modèle de réponse du locataire est disponible à cet effet sur le site du TAL[5].
Le locataire ayant reçu l’avis d’augmentation de loyer dispose de trois options :
- accepter le renouvellement du bail avec les modifications suggérées,
- refuser les modifications tout en renouvelant son bail aux conditions actuelles, ou
- décider de ne pas renouveler son bail et quitter le logement à la fin de celui-ci.
(A) Acceptation des nouvelles conditions
À défaut de réponse dans le délai, le locataire sera considéré comme ayant accepté les nouvelles conditions proposées par le locateur.
(B) Refus des nouvelles conditions
Un locataire peut refuser les modifications proposées par le propriétaire, et renouveler le bail aux mêmes conditions.
Dans certains cas particuliers, si un locataire refuse les changements proposés par le propriétaire, il pourrait être obligé de quitter son logement à la fin de son bail dans certains cas précis. C’est le cas si[6]:
- Le logement fait partie d’une coopérative d’habitation et que le locataire en est membre.
- L’appartement se trouve dans un immeuble construit ou rénové il y a moins de cinq ans. Si le contrat de location a été signé après le 20 février 2024, alors le propriétaire doit préciser dans le contrat quel sera le loyer maximum qu’il pourra demander pour les cinq années à venir. Cela signifie que le locataire sait dès le départ combien il devra payer comme loyer pendant cette période, et ce montant ne pourra pas augmenter au-delà d’un certain seuil pendant ces cinq ans.
(C) Le locataire décide de quitter
Si le locataire ne reçoit aucun avis concernant une augmentation ou une modification du bail dans les délais prévus, et s’il souhaite quitter le logement à l’échéance du bail, il lui revient d’en informer le propriétaire dans les mêmes délais indiqués dans le tableau ci-dessus. À défaut, le bail sera reconduit tacitement aux mêmes conditions.
COMMENT CALCULER UNE AUGMENTATION DE LOYER
Avant de prendre la décision d’accepter ou de refuser une augmentation de loyer, il importe de comprendre quels sont les éléments qui peuvent être pris en compte pour fixer la hausse d’un loyer.
Une augmentation de loyer peut être justifiée par l’augmentation des dépenses et des frais qui sont à la charge du propriétaire, comme les taxes municipales, les primes d’assurances, les frais d’énergie, les frais d’entretien et de services, les frais de gestion du bâtiment, l’inflation, des travaux de rénovations importantes, etc.
Un outil de calcul est mis à la disposition des locateurs et des locataires afin d’aider à déterminer si la hausse du loyer est raisonnable. Cet outil est un simple indicateur, mais en cas de litige, le TAL n’est pas obligé de l’appliquer.
Les locataires peuvent s’adresser à un comité de logement afin d’aider à faire le calcul. D’autres ressources gratuites sont également disponibles ci-bas.
CAS DE DÉSACCORD
Comme mentionné précédemment, le locataire a le choix de refuser l’augmentation de loyer en envoyant un avis écrit au propriétaire du logement dans le mois suivant la réception de l’avis d’augmentation de loyer. À la réception de l’avis de refus, le propriétaire dispose d’un mois pour agir, il peut décider de :
- Ne rien faire et le bail sera renouvelé aux conditions actuelles;
- Négocier avec le locataire afin de conclure une entente;
- Demander au TAL de fixer le loyer.
Négociation avec le propriétaire
En cas de désaccord, le locateur peut tenter de négocier directement avec le propriétaire.
Si les parties parviennent à un accord, il est préférable de le consigner par écrit. Les comités de logement peuvent également fournir un modèle d’entente écrite.
Les discussions peuvent être entre les deux parties seulement ou avec la participation d’un médiateur ou d’un conciliateur.
Choisir la négociation, la médiation ou la conciliation permet aux parties de trouver un terrain d’entente. Il s’agit d’une solution gratuite, confidentielle et rapide. Il faut toutefois que chaque partie accepte d’y participer puisqu’il s’agit d’une démarche volontaire, les parties peuvent donc y mettre fin en tout temps.
Le TAL offre notamment un service de conciliation qui permet aux locataires et aux locateurs de discuter pour tenter de régler le différend s’il y a un désaccord.[7] Un conciliateur présent permettra d’aider les parties à trouver une solution adaptée aux besoins et intérêts des parties au lieu d’une décision imposée par le TAL.
Si l’entente n’est pas possible, le locateur peut s’adresser au TAL afin de faire fixer le loyer.
Recours au Tribunal Administratif du Logement
Le locataire peut également se référer au TAL si, malgré une négociation, le différend persiste.
En cas de refus aux nouvelles conditions de bail par le locataire, le locateur, sans avoir préalablement entrepris de négociation, peut déposer une demande au TAL afin que ce dernier puisse fixer le loyer.
La demande du locateur doit être présentée dans le mois suivant le refus du locataire, sinon, le bail sera reconduit et gardera les mêmes conditions qu’avant.[8]
Une fois la demande de loyer déposée, et notifiée au locataire, le TAL transmet au locateur le formulaire relatif aux renseignements nécessaires à la fixation du loyer. Le locateur dispose d’un délai de 90 jours pour le remplir et le déposer au dossier. Il doit, dans le même délai, notifier une copie de ce formulaire complété au locataire et fournir au TAL la preuve de cette notification.[9] Le défaut de respecter le délai de prouver cette notification au TAL entraîne la fermeture du dossier.
Avant de rendre une décision, le TAL doit s’assurer que le locataire puisse faire valoir son point de vue[10]. Le locataire recevra un avis l’informant de la date et des modalités de l’audience. Cependant, si les deux parties en conviennent ou en font la demande, le Tribunal peut rendre sa décision sans audience. Dans ce cas, il accorde un délai pour permettre au locataire d’exposer ses points par écrit.
Lors de sa prise de décision, le TAL doit tenir compte des normes fixées par le Règlement sur les critères de fixation de loyer[11] pour déterminer le loyer qui sera exigible. En fonction du Règlement, il est donc possible que le loyer fixé par le TAL soit supérieur à celui prévu par le propriétaire dans son avis d’augmentation.
Une décision rendue par le TAL est finale et les parties se doivent de la respecter.
AUTRES RESSOURCES DISPONIBLES :
Service de renseignements aux citoyens du TAL : Il est possible de recevoir des renseignements auprès des services de renseignements du TAL, notamment pour s’informer des droits et obligations en tant que locataire, pour obtenir de l’aide dans la rédaction d’une demande.
Comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) : Les comités de logements peuvent offrir une aide personnalisée aux locataires. Il est possible de trouver son comité de logement sur le site web du RCLALQ.
Défends-toit : Il s’agit d’un cabinet d’avocats situé à Montréal spécialisé dans le droit du logement, spécifiquement dans la défense des droits des locataires.
Service de préparation à une audition – Tribunal administratif du Logement : Le Jeune Barreau de Montréal offre des services gratuits permettant de rencontrer un avocat pendant environ 20 minutes afin de s’informer sur la préparation et le déroulement d’une audition devant le TAL
Notes importantes :
L’information fournie dans cet article de vulgarisation juridique est destinée à offrir une compréhension générale des sujets abordés, ne constitue en aucun cas un avis juridique spécifique et ne doit pas être interprétée comme tel. L’article ci-haut représente l’état du droit en date du 28 mars 2025,
Chaque situation étant unique, il est fortement recommandé de consulter un·e avocat·e pour obtenir des conseils juridiques personnalisés et adaptés à votre situation particulière. Nous déclinons toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base de l’information contenue dans cet article sans consultation préalable d’un professionnel du droit.
Article rédigé par Lauréane Randrianantenaina et Chloé Kimenyi pour les Étudiant·es pro bono du Canada
Vérifié par Me Carmelina Olivia Argento et Louise Thomas, coordonnatrice de la Clinique d’information juridique du Y des femmes
Réferences
[1]Tribunal administratif du logement, Le calcul de l’ajustement des loyers en 2025, en ligne : <https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/actualites/detail?code=le-calcul-de-l-ajustement-des-loyers-en-2025>
[2] Id.
[3] Tribunal administratif du logement, Avis d’augmentation de loyer et de mofidication d’une autre condition du bail, en ligne : https://www.tal.gouv.qc.ca/sites/default/files/notices/TAL_806_E.pdf
[4] Tribunal administratif du logement, Modification d’une condition du bail, en ligne : https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/reconduction-du-bail-et-fixation-de-loyer/modification-d-une-condition-du-bail
[5] Tribunal administratif du logement, Réponse du locataire à l’avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail, en ligne : https://www.tal.gouv.qc.ca/sites/default/files/notices/TAL_810_E.pdf
[6] art. 1945 et art. 1955 C.c.Q.
[7] Tribunal administratif du logement, Conciliation entre locateur et locataire, en ligne : <https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/conciliation-entre-locateur-et-locataire/>
[8] art. 1947 alinéa 1 et 2 C.c.Q.
[9] art. 56.3 alinéa 1 et 2 Loi sur le Tribunal administratif du logement
[10] art. 60 Loi sur le Tribunal administratif du logement
[11] art. 1953 alinéa 1 C.c.Q.
